Selon les analyses de l’Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels pour le 3ème trimestre 2012, l’activité a reculé de 24,3% par rapport à 2011.
Taux de crédits
Les taux ressortent à 3,49% en moyenne, contre 3,62% le trimestre précédent.
Durée des crédits immobiliers
La durée moyenne des prêts sur l’ensemble des marchés a connu un fort recul à 209 mois au 3ème trimestre 2012.
Profil de l’acheteur
Alors que les conditions de crédit se sont améliorées, la demande a décroché depuis l’été 2011. Et sous l’effet de la dégradation économique générale et des évolutions du PTZ+, le marché se transforme. Déjà depuis 2010, la reprise du marché s’était faite au détriment des clientèles les plus jeunes : et pour ces jeunes acheteurs, le repli s’est amplifié depuis l’été 2011. La part des emprunteurs de moins de 35 ans est passée de 52,4% en 2009 à 47,4% en 2012.
Tranche de revenu des emprunteurs
Le bouleversement du marché, déjà constaté fin 2011, s’accompagne du repli de la part des ménages modestes car les revenus des emprunteurs progressent moins vite. Le mouvement s’est amplifié depuis le début de l’année 2012 pour les moins de 2 SMIC dont la part est de 14% en 2012 contre 15,8% en 2009. Dans l’ensemble, ce sont les ménages les plus aisés qui bénéficient de ce bouleversement du marché : la part des 4 SMIC et + est maintenant de 38,2% contre 33,3% en 2009.
Part de l’apport personnel par rapport au montant emprunté
Sur un marché en forte baisse et en pleine mutation (impact de la crise, reconfiguration du PTZ+, rabotage du « Scellier »), l’apport personnel enregistre néanmoins une nouvelle progression (+ 6,5% en 2012, après + 9,7% en 2011 et + 6,4% en 2010). Ces évolutions « bouleversent » les équilibres des plans de financement des opérations. Et les ménages continuent à réduire leur recours à l’endettement.
Typologie de la demande
Après la poussée constatée en mai 2012, le coût relatif par emprunt s’est établi à 3,85 années de revenus au 3ème trimestre (3,88 années de revenus en septembre). Cette évolution est rendue plus perceptible en raison d’une progression des revenus qui ralentit (+ 1,3% en 2012 après + 2,9% en 2011 et + 0,3% en 2010). Le taux de solvabilité a atteint 96,1% au 3ème trimestre 2012. Il illustre la faiblesse actuelle de la demande et l’atonie des marchés immobiliers.
Activité du marché
Dans un contexte économique morose, la production avait lourdement chuté en janvier 2012. Et bien que les conditions de crédit se soient améliorées, exprimant la volonté des établissements de crédit de soutenir les marchés immobiliers, la production s’est stabilisée à bas niveau durant le printemps. En septembre, alors que le marché retrouve habituellement de la vigueur avec la rentrée, la reprise a été très molle. Ainsi durant le 3ème trimestre 2012, la production a été en recul de 24,3% en glissement annuel.
Source : http://www.immobilier-finance-gestion.com/article-credits-immobiliers-le-repli-se-poursuit-112085494.html
jeudi 29 novembre 2012
Immobilier : tous les feux sont au rouge -30% à -40% de baisse à venir !
L’idée saugrenue qui voudrait que les prix de l’immobilier puissent baisser en France commence à faire son chemin. Pourquoi ? Car le marché semble désormais à bout de souffle. Malgré la baisse significative du nombre de transactions, le recul des prix reste pourtant limité pour le moment dans l’hexagone : -1.1% sur un an au troisième trimestre 2012 pour les logements anciens (appartements et maisons). Par rapport au trimestre précédent, une baisse, même si elle est légère, est là aussi observée : -0.6% pour l’ensemble du territoire, l’Ile-de-France accusant plus le coup (-1.1%) que la province (-0.4%)… Autant d’indices qui laissent s’immiscer le doute dans la tête des investisseurs potentiels : et si l’exception française de résilience de l’immobilier n’était finalement pas justifiée ?
C’est la thèse que nous portons (cf. le troisième volet de notre étude sur l’immobilier : « Vers une baisse massive de l'immobilier en France (3/3) »), pour une raison simple : tous les leviers qui ont permis la hausse des prix de la pierre vont progressivement disparaître. Nous revenons dans cet édito sur l’un des piliers de la croissance de +161% de l’immobilier entre 1998 et 2011, à savoir l’assouplissement des conditions de financement (responsable de près des deux tiers de la hausse depuis 13 ans). Celle-ci a reposé sur 3 fondations essentielles :
La baisse des taux d’intérêt
L’allongement de la durée des prêts
La moindre exigence des banques concernant le taux d’apport
La musique s’est malheureusement arrêtée pour les établissements financiers, désormais dans l’œil du cyclone d’un durcissement de règlementation (nouvelles exigences de ratios de fonds propres avec la réglementation Bâle III). La conséquence est simple : les établissements prêteurs se voient contraints de réduire la taille de leur bilan, qui a atteint des niveaux historiquement élevés en Europe au cours des dernières années (près de 420% du PIB en France en 2012). Cette nécessité se traduira concrètement par :
La hausse marginale des taux hypothécaires (moins de transformation / plus forte prime de risque)
La baisse naturelle de la durée des prêts accordés
La hausse de taux d’apport exigé pour l’acquisition d’un bien
Source : http://www.immobilier-finance-gestion.com/article-immobilier-tous-les-feux-sont-au-rouge-112085895.html
C’est la thèse que nous portons (cf. le troisième volet de notre étude sur l’immobilier : « Vers une baisse massive de l'immobilier en France (3/3) »), pour une raison simple : tous les leviers qui ont permis la hausse des prix de la pierre vont progressivement disparaître. Nous revenons dans cet édito sur l’un des piliers de la croissance de +161% de l’immobilier entre 1998 et 2011, à savoir l’assouplissement des conditions de financement (responsable de près des deux tiers de la hausse depuis 13 ans). Celle-ci a reposé sur 3 fondations essentielles :
La baisse des taux d’intérêt
L’allongement de la durée des prêts
La moindre exigence des banques concernant le taux d’apport
La musique s’est malheureusement arrêtée pour les établissements financiers, désormais dans l’œil du cyclone d’un durcissement de règlementation (nouvelles exigences de ratios de fonds propres avec la réglementation Bâle III). La conséquence est simple : les établissements prêteurs se voient contraints de réduire la taille de leur bilan, qui a atteint des niveaux historiquement élevés en Europe au cours des dernières années (près de 420% du PIB en France en 2012). Cette nécessité se traduira concrètement par :
La hausse marginale des taux hypothécaires (moins de transformation / plus forte prime de risque)
La baisse naturelle de la durée des prêts accordés
La hausse de taux d’apport exigé pour l’acquisition d’un bien
Source : http://www.immobilier-finance-gestion.com/article-immobilier-tous-les-feux-sont-au-rouge-112085895.html
"Aucune ville n'échappera à l'éclatement de la bulle immobilière"
Entretien avec Pierre Sabatier, économiste chez Primeview et co-auteur, avec Jean-Luc Buchalet, d'une étude en trois volets sur le marché immobilier français. Publiée au printemps dernier, celle-ci prédit « plus de 30 % de baisse des prix dans les 5 à 10 ans à venir », soit la projection la plus forte à ce jour. Alors que le mouvement tarde à s'enclencher, nous lui avons demandé de préciser ses prévisions. Ou comment l’État et ceux qui ont mis en avant « la prétendue pénurie de logements [ont] contribué à l’émergence d’une bulle » immobilière en France.
(LaVieImmo.com) - Au printemps, vous annonciez une baisse imminente des prix de l’immobilier. Les chiffres de la Fnaim ont montré que l’ajustement avait été moins fort qu’anticipé et les Notaires maintiennent leur prévision d’une stabilisation des prix parisiens sur de très hauts niveaux…
Pierre Sabatier : Nos prévisions s’entendent à moyen-long terme. Ce ne sont pas quelques mois de stabilisation qui vont changer la donne. Au contraire, je serais tenté de dire que plus le mouvement tardera à s’enclencher, plus la baisse sera longue et prononcée. L’immobilier n’est pas un marché liquide et les ajustements de prix sont lents à se mettre en place : l’exemple des crises passées nous enseigne qu’ils suivent les contractions de volumes de vente avec un décalage de 9 à 15 mois. Nous maintenons donc notre prévision d’une baisse de prix de 30 à 40 % en moyenne nationale, en cumulé, au cours des cinq à dix prochaines années.
Que faites-vous du manque de logements ? La faiblesse de l’offre n’agit-elle pas comme un soutien aux prix ?
Pierre Sabatier : Cet argument est l’un des plus fallacieux qui soit : techniquement le manque de logements n’existe pas, à part peut-être ponctuellement dans certaines zones très précises. Ce qui manque, ce sont des logements abordables. Quant à la demande, en comparaison de quoi dit-on qu’elle est forte ? Nous montrons dans notre étude que la hausse de prix des dernières années a eu lieu dans un contexte démographique porteur, qui est en train de changer radicalement - et pour longtemps. Entre 20 et 59 ans, un ménage est considéré comme un « acheteur net » de logement, c'est-à-dire que chaque année, il y a plus de biens achetés que vendus par des ménages de cette tranche d’âge. Après 60 ans, la tendance s’inverse et on parle de « vendeurs net ». Or, si, au cours des quarante dernières années, le nombre d’acheteurs a progressé de manière significativement plus rapide que celui des vendeurs nets, le rapport est en train de s’inverser avec le vieillissement des générations issues du baby boom. Le nombre d’accédants potentiels à la propriété devrait se stabiliser sur les niveaux actuels, soit environ 33 millions, tandis que celui des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), lui, augmentera de manière très nette. Ce changement d’environnement démographique promet d’avoir un impact fortement déflationniste sur les prix de la pierre.
Source : http://www.immobilier-finance-gestion.com/article-aucune-ville-n-echappera-a-l-eclatement-de-la-bulle-immobiliere-112415749.html
(LaVieImmo.com) - Au printemps, vous annonciez une baisse imminente des prix de l’immobilier. Les chiffres de la Fnaim ont montré que l’ajustement avait été moins fort qu’anticipé et les Notaires maintiennent leur prévision d’une stabilisation des prix parisiens sur de très hauts niveaux…
Pierre Sabatier : Nos prévisions s’entendent à moyen-long terme. Ce ne sont pas quelques mois de stabilisation qui vont changer la donne. Au contraire, je serais tenté de dire que plus le mouvement tardera à s’enclencher, plus la baisse sera longue et prononcée. L’immobilier n’est pas un marché liquide et les ajustements de prix sont lents à se mettre en place : l’exemple des crises passées nous enseigne qu’ils suivent les contractions de volumes de vente avec un décalage de 9 à 15 mois. Nous maintenons donc notre prévision d’une baisse de prix de 30 à 40 % en moyenne nationale, en cumulé, au cours des cinq à dix prochaines années.
Que faites-vous du manque de logements ? La faiblesse de l’offre n’agit-elle pas comme un soutien aux prix ?
Pierre Sabatier : Cet argument est l’un des plus fallacieux qui soit : techniquement le manque de logements n’existe pas, à part peut-être ponctuellement dans certaines zones très précises. Ce qui manque, ce sont des logements abordables. Quant à la demande, en comparaison de quoi dit-on qu’elle est forte ? Nous montrons dans notre étude que la hausse de prix des dernières années a eu lieu dans un contexte démographique porteur, qui est en train de changer radicalement - et pour longtemps. Entre 20 et 59 ans, un ménage est considéré comme un « acheteur net » de logement, c'est-à-dire que chaque année, il y a plus de biens achetés que vendus par des ménages de cette tranche d’âge. Après 60 ans, la tendance s’inverse et on parle de « vendeurs net ». Or, si, au cours des quarante dernières années, le nombre d’acheteurs a progressé de manière significativement plus rapide que celui des vendeurs nets, le rapport est en train de s’inverser avec le vieillissement des générations issues du baby boom. Le nombre d’accédants potentiels à la propriété devrait se stabiliser sur les niveaux actuels, soit environ 33 millions, tandis que celui des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), lui, augmentera de manière très nette. Ce changement d’environnement démographique promet d’avoir un impact fortement déflationniste sur les prix de la pierre.
Source : http://www.immobilier-finance-gestion.com/article-aucune-ville-n-echappera-a-l-eclatement-de-la-bulle-immobiliere-112415749.html
1,20 euro le mètre carré au Japon !
De quoi en tomber sur le tatami. Oubliez les coins de futons à prix d'or des quartiers chic de Tokyo. Une bourgade japonaise essaye d'attirer le citadin à un tarif imbattable: 1,20 euro le mètre carré ! Yuni, une petite ville de 5.900 habitants de la grande île septentrionale de Hokkaido cherche ainsi à stopper son effritement démographique et à se repeupler. Prêts pour le Pays du Soleil Levant ?
Le tarif proposé de 120 yens par mètre carré (1,20 euro) représente juste 2% du prix du marché dans cette localité - 6.000 yens le mètre carré (60 euros) - et une fraction infinitésimale de la somme exigée pour la même surface dans le quartier chic de Ginza à Tokyo... 21,5 millions de yens (215.000 euros).
"Nous voulons encourager des gens de l'extérieur à venir habiter dans notre ville, afin d'arrêter son déclin démographique et la revitaliser", explique la municipalité sur son site internet.
Un peu loin de tout...
Les autorités de Yuni, située à une heure de voiture de la principale métropole de Hokkaido, Sapporo, vend huit lots, de 330 mètres carrés chacun - soit à peine 400 euros ! - , issus d'un ancien projet résidentiel public. Les acheteurs potentiels doivent s'engager à construire une maison sur le terrain et à y vivre d'ici trois ans.
Le tarif proposé de 120 yens par mètre carré (1,20 euro) représente juste 2% du prix du marché dans cette localité - 6.000 yens le mètre carré (60 euros) - et une fraction infinitésimale de la somme exigée pour la même surface dans le quartier chic de Ginza à Tokyo... 21,5 millions de yens (215.000 euros).
"Nous voulons encourager des gens de l'extérieur à venir habiter dans notre ville, afin d'arrêter son déclin démographique et la revitaliser", explique la municipalité sur son site internet.
Un peu loin de tout...
Les autorités de Yuni, située à une heure de voiture de la principale métropole de Hokkaido, Sapporo, vend huit lots, de 330 mètres carrés chacun - soit à peine 400 euros ! - , issus d'un ancien projet résidentiel public. Les acheteurs potentiels doivent s'engager à construire une maison sur le terrain et à y vivre d'ici trois ans.
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