Entretien avec Pierre Sabatier, économiste chez Primeview et co-auteur, avec Jean-Luc Buchalet, d'une étude en trois volets sur le marché immobilier français. Publiée au printemps dernier, celle-ci prédit « plus de 30 % de baisse des prix dans les 5 à 10 ans à venir », soit la projection la plus forte à ce jour. Alors que le mouvement tarde à s'enclencher, nous lui avons demandé de préciser ses prévisions. Ou comment l’État et ceux qui ont mis en avant « la prétendue pénurie de logements [ont] contribué à l’émergence d’une bulle » immobilière en France.
(LaVieImmo.com) - Au printemps, vous annonciez une baisse imminente des prix de l’immobilier. Les chiffres de la Fnaim ont montré que l’ajustement avait été moins fort qu’anticipé et les Notaires maintiennent leur prévision d’une stabilisation des prix parisiens sur de très hauts niveaux…
Pierre Sabatier : Nos prévisions s’entendent à moyen-long terme. Ce ne sont pas quelques mois de stabilisation qui vont changer la donne. Au contraire, je serais tenté de dire que plus le mouvement tardera à s’enclencher, plus la baisse sera longue et prononcée. L’immobilier n’est pas un marché liquide et les ajustements de prix sont lents à se mettre en place : l’exemple des crises passées nous enseigne qu’ils suivent les contractions de volumes de vente avec un décalage de 9 à 15 mois. Nous maintenons donc notre prévision d’une baisse de prix de 30 à 40 % en moyenne nationale, en cumulé, au cours des cinq à dix prochaines années.
Que faites-vous du manque de logements ? La faiblesse de l’offre n’agit-elle pas comme un soutien aux prix ?
Pierre Sabatier : Cet argument est l’un des plus fallacieux qui soit : techniquement le manque de logements n’existe pas, à part peut-être ponctuellement dans certaines zones très précises. Ce qui manque, ce sont des logements abordables. Quant à la demande, en comparaison de quoi dit-on qu’elle est forte ? Nous montrons dans notre étude que la hausse de prix des dernières années a eu lieu dans un contexte démographique porteur, qui est en train de changer radicalement - et pour longtemps. Entre 20 et 59 ans, un ménage est considéré comme un « acheteur net » de logement, c'est-à-dire que chaque année, il y a plus de biens achetés que vendus par des ménages de cette tranche d’âge. Après 60 ans, la tendance s’inverse et on parle de « vendeurs net ». Or, si, au cours des quarante dernières années, le nombre d’acheteurs a progressé de manière significativement plus rapide que celui des vendeurs nets, le rapport est en train de s’inverser avec le vieillissement des générations issues du baby boom. Le nombre d’accédants potentiels à la propriété devrait se stabiliser sur les niveaux actuels, soit environ 33 millions, tandis que celui des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), lui, augmentera de manière très nette. Ce changement d’environnement démographique promet d’avoir un impact fortement déflationniste sur les prix de la pierre.
Source : http://www.immobilier-finance-gestion.com/article-aucune-ville-n-echappera-a-l-eclatement-de-la-bulle-immobiliere-112415749.html
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